1. Neue Rügefrist bei Baumängeln

Kernstück der Revision ist die teilweise Abkehr von der Obliegenheit von Käufern und Bestellern zur sofortigen Mängelrüge. So gilt neu eine gesetzliche Rügefrist von 60 Tagen für offene und verdeckte Mängel bei:

• Kaufverträgen über bewegliche Sachen (z.B. Baustoffe), die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert werden (Art. 201 Abs. 4 OR),
• Grundstückkaufverträgen (Art. 219a Abs. 1 OR),
• Werkverträgen über unbewegliche Werke (Art. 367 Abs. 1^bis und Art. 370 Abs. 4 OR),
• Werkverträgen über bewegliche Werke, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert worden sind und dessen Mangelhaftigkeit bewirkt haben (Art. 367 Abs. 1^bis und Art. 370 Abs. 4 OR), sowie
• Werkverträgen über von Architekten oder Ingenieuren hergestellte Werke (z.B. Pläne), die bestimmungsgemäss als Grundlage für die Erstellung eines unbeweglichen Werks verwendet worden sind und zu dessen Mangelhaftigkeit geführt haben (Art. 367 Abs. 1^bis und Art. 370 Abs. 4 OR).

Diese neuen Rügefristen sind einseitig zwingend, d.h. vertragliche Vereinbarungen von kürzeren Rügefristen sind grundsätzlich unwirksam.

Zu beachten ist zudem, dass die verlängerte Rügefrist von 60 Tagen nur in den genannten Konstellationen greift. Für bewegliche Sachen bzw. Werke, die nicht in ein unbewegliches Werk integriert werden, bleibt es weiterhin bei der Pflicht zur sofortigen Mängelrüge, d.h. bei einer Rügefrist von rund sieben Tagen.

2. Stärkung des Nachbesserungsrechts

Die Revision führt neu ein zwingendes Nachbesserungsrecht des Käufers bei Grundstückkaufverträgen über Neubauten ein. Käufer von Grundstücken mit einer Baute, die noch zu errichten ist oder die beim Verkauf weniger als zwei Jahre alt ist, können bei Mangelhaftigkeit der Baute künftig von Gesetzes wegen die unentgeltliche Nachbesserung verlangen (Art. 219a Abs. 2 OR). Dieses Nachbesserungsrecht untersteht den werkvertraglichen Bestimmungen und kann zum Voraus weder eingeschränkt noch ausgeschlossen werden.

Zwingend ausgestaltet ist neu auch das Nachbesserungsrecht bei Mängeln an Bauten im Werkvertragsrecht (Art. 368 Abs. 2^bis OR). Damit sind die in der Praxis verbreiteten Vertragsklauseln, wonach die Mängelrechte des Bauherrn im Voraus eingeschränkt oder ausgeschlossen werden, künftig insofern unzulässig, als sie das Nachbesserungsrecht des Bauherrn betreffen. Die vertragliche Wegbedingung der übrigen Mängelrechte (Wandelung, Minderung und Schadenersatz) bleibt dahingegen im Rahmen der allgemeinen Schranken weiterhin zulässig.

3. Einseitig zwingende Verjährungsfristen

Mit der Revision erhalten die bereits zuvor geltenden fünfjährigen Verjährungsfristen für Mängelansprüche beim Grundstückkauf (Art. 219a Abs. 3 OR), bei Werkverträgen über unbewegliche Werke (Art. 371 Abs. 2 und 3 OR) sowie bei Werkverträgen über bewegliche Werke, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert werden (Art. 371 Abs. 1 und 3 OR), neu einseitig zwingenden Charakter. Damit ist die bisher in der Praxis verbreitete vertragliche Verkürzung dieser Verjährungsfristen zu Lasten des Käufers oder des Bestellers künftig ausgeschlossen. Eine Verlängerung dieser Verjährungsfristen auf maximal zehn Jahre bleibt weiterhin möglich.

4. Änderung beim Bauhandwerkerpfandrecht

Parallel zur Revision des Obligationenrechts erfuhr auch das Bauhandwerkerpfandrecht eine wesentliche Neuerung. So müssen Ersatzsicherheiten zur Abwendung bzw. Ablösung eines Bauhandwerkerpfandrechts neu die angemeldete Forderung sowie die Verzugszinsen für maximal zehn Jahre abdecken (Art. 839 Abs. 3 ZGB). Damit wurde die bisherige bundesgerichtliche Rechtsprechung zur Höhe der sicherzustellenden Zinsen kodifiziert und die praktische Handhabung der Ersatzsicherheit erleichtert.

5. Übergangsrecht

Die genannte Gesetzesänderungen sind per 1. Januar 2026 in Kraft getreten und beanspruchen grundsätzlich nur Geltung für Verträge, die ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen werden. Zuvor abgeschlossene Verträge bleiben dem bisherigen Recht unterstellt.

Ausnahmen hiervon sind betreffend der neu zwingend ausgestalteten Verjährungsfristen zu beachten, die auch für unter dem bisherigen Recht abgeschlossene Verträge gelten, sofern eine kürzere Verjährungsfrist vereinbart wurde und diese am 1. Januar 2026 noch nicht abgelaufen ist. Ebenso findet auch der revidierte Art. 839 Abs. 3 ZGB zum Bauhandwerkerpfandrecht unabhängig vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses Anwendung.

6. Ausblick

Die Revision bringt erhebliche Änderungen für die Bauvertragspraxis und erfordert für Unternehmen in der Baubranche insbesondere eine Überprüfung von bestehenden Vertragsmustern.

In einer demnächst zu erscheinenden Ausgabe unserer Publikation "Schellenberg Wittmer Construction Insights" werden wir ausführlich über die neuen Regelungen und ihre praktischen Auswirkungen informieren.